Investisseurs en SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, plusieurs variables doivent être analysées avant de placer votre argent dans ce type de produit. Tout d’abord, vous aurez besoin d’établir votre profil d’investisseur. Ensuite, analyser les caractéristiques de la SCPI proprement dite. Et en troisième lieu, simuler votre investissement afin de vérifier s’il correspond effectivement à vos attentes. Le tout avec l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine, d’un expert-comptable ou encore d’un conseiller financier. Ce qu’il faut vérifier, point par point.
Votre profil d’investisseur
Tous les investisseurs n’ont pas la même situation familiale, patrimoniale et financière, ni les mêmes objectifs, ni encore le même degré de sensibilité aux risques. C’est pourquoi, il est primordial de déterminer à l’avance ce profil afin de pouvoir choisir la SCPI qui apportera la meilleure rentabilité, en considération avec vos propres attentes.
- la situation familiale : c’est en fonction de celle-ci que s’évalue une partie du degré de sensibilité aux risques. Un célibataire peut s’autoriser plus de risques qu’un investisseur marié avec enfants à charge.
- la situation patrimoniale et financière : l’investisseur possède-t-il des sources de revenus diversifiés ou fixes, voire n’en possède aucun ? C’est également à partir de cette variable que la stratégie d’acquisition de la SCPI sera basée : achat en cash, à crédit, nombre de parts à placer dans son portefeuille, budget à réserver.
- l’âge est aussi un facteur non négligeable à prendre en compte. Un jeune investisseur peut réaliser davantage de placements à risques, à la différence de l’investisseur âgé, qui doit évaluer les plus et les moins à l’approche de sa retraite.
- les objectifs : à chaque investisseur ses objectifs respectifs. Percevoir des revenus immédiats, épargner momentanément afin de financer un projet à terme, faire baisser ses impôts, etc.
- le degré de sensibilité aux risques : les SCPI sont des actifs risqués. Le versement des dividendes n’est pas toujours garanti.
Les caractéristiques de la SCPI et les indicateurs de performance
Côté SCPI, de nombreux paramètres sont aussi à étudier. Il faut savoir que ces produits ont différentes vocations, les uns par rapport aux autres, et par conséquent, répondent aux attentes respectives de chaque investisseur. Il y a les SCPI qui ont vocation à défiscaliser, d’autres à générer des revenus locatifs élevés. D’autres à épargner en profitant d’une carotte fiscale avantageuse. D’autres encore à tirer profit d’une plus-value conséquente au moment de la revente du parc.
Une fois le profil de l’investisseur précisément déterminé, il est donc crucial de porter un intérêt particulier aux caractéristiques sus énumérées de la SCPI qui va générer le meilleur rendement dans le portefeuille de placement de l’investisseur.
Les évaluations ne s’arrêtent pas là pour autant. Même si le choix de la SCPI a été fixé (SCPI fiscale, SCPI de plus-value ou SCPI de rendement), il convient de les comparer avec les autres SCPI de sa catégorie. Prenons un exemple : Lucas a choisi d’investir dans une SCPI fiscale, car il est fortement imposé. Il souhaite aussi posséder dans son patrimoine des biens à usage de logement, classés patrimoine historique. Pour cela, il investit en SCPI Malraux. Il existe plusieurs SCPI Malraux sur le marché, commercialisées par différentes sociétés de gestion. Ainsi, il est primordial d’évaluer les indicateurs de performance de chacune d’elles. Parmi ces indicateurs, citons le TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché. Ensuite le TRI ou taux de rendement interne : c’est la rentabilité de la SCPI évaluée non pas sur une seule année comme avec le TDVM, mais sur cinq ans, dix ans, voire plus. Troisième indicateur : le taux d’occupation financier ou TOF.
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